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郧阳区自然资源和规划局关于《郧阳区人民政府关于农村不动产确权登记历史遗留问题的处理意见》(征求意见稿)公开征求意见的公告

日期:2021-05-08 作者: 来源:十堰市郧阳区人民政府网

  为深化农村土地制度改革,有效加快推进农村不动产确权登记发证工作,区自然资源和规划局代区政府草拟了《郧阳区人民政府关于农村不动产确权登记历史遗留问题的处理意见》(征求意见稿)。为了增强立法的公开性和透明度,提高立法质量,现将征求意见稿及其说明公布,征求社会各界意见。公众可以关注十堰市郧阳区自然资源和规划局公众号(公众号:gh_13d2e5e1fc99)查阅征求意见稿及其说明。有关意见建议可以在2020年6月8日前通过电子邮件方式发送至:973537977@qq.com。

十堰市郧阳区自然资源和规划局

2021年5月8日

《郧阳区人民政府关于农村不动产确权登记历史遗留问题的处理意见》(征求意见稿)的说明

  一、起草的必要性

  加快推进农村不动产确权登记工作是建设城乡统一的建设用地市场的需要;是建立同权同价、流转顺畅、收益共享的集体经营性建设用地入市制度的需要;是探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革的需要;是建立城乡建设用地增减钩、补充耕地指标交易机制的需要;是全域国土综合整治的需要,是实现不动产统一登记城乡全覆盖的需要。

  郧阳区宅基地管理基础薄弱,一户多基、权属来源缺失、房屋超面积、乱搭乱建、违规流转、乱占耕地建房等问题不同程度存在。为加快推进农村不动产确权登记发证工作,特提出疑难问题解决办法。

  二、起草过程

  起草过程中,区自然资源和规划局坚持本着“依法依规、规范有序、尊重历史、照顾现实、便民利民”的原则,结合《土地管理法》、《民法典》、《不动产登记暂行条例》、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(国土资发[2016]191号)、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发[2020]84号)等法律法规、政策文件草拟该意见,在对重点疑难问题进行研究论证的同时,先后在房县、郧西县、竹溪县、丹江口市组织座谈交流、实地调研。同时,征求了区农业农村局、区住房和城乡建设局、司法局有关单位的意见和建议。在此基础上,形成了目前的意见(征求意见稿),旨在保障农村老百姓合法权益的同时,杜绝通过不动产登记将农村违法用地合法化。

  三、意见的主要内容

  《意见》针对郧阳区农村宅基地“一户多基”、宅基地超面积、无权属来源、非本农民集体取得宅基地等现实问题,在新《土地管理法》已经将农村宅基地审批权限下放到乡镇人民政府的情况下,同时充分发挥乡村基层组织作用,推动解决农村不动产确权登记问题,按照房地一体要求,统一确权登记、统一颁发证书,努力提高登记率。主要对以下方面提出处理意见:

  (一)“一户多基”问题的处理

  《意见》对几种不同“一户多基”情况的确权登记进行了明确,一是因继承房屋形成多处农村宅基地的,可按规定确权登记;二是符合分户建房条件的,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地,经确认公示,无异议的,予以确权登记;三是本村村民符合宅基地申请条件,购买本村其他村民的宅基地及房屋的,应当于以确权登记;四是本村村民经依法批准取得新建宅基地,原宅基地上的房屋应拆而未拆除的,只允许确权登记一处宅基地,另一处只调查统计。

  (二)宅基地超面积问题的处理

  《意见》针对宅基地超面积的情况分1982年2月《村镇建设用地管理条例》实施前、1982年2月《村镇建设用地管理条例》实施起至1987年1月《土地管理法》实施时止、1987年《土地管理法》实施后三个阶段处理宅基地超面积的问题。另外农村村民符合规定分户建房条件而未分户,现有宅基地未超过分户建房用地合计面积标准的,不作为超面积处理。

  (三)非本农民集体成员取得的宅基地使用权的处理

  《意见》对两种非本农民集体成员取得宅基地使用权确权进行了明确,一是因扶贫搬迁、地灾防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,实施异地建房的,在退出原宅基地并注销登记后,可以依法确定新建房屋宅基地使用权;二是1999年《土地管理法》修订实施前,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋的宅基地予以确权登记。

  (四)农村妇女和进城落户农民宅基地权益的处理

  《意见》对农村妇女、农村妇女因婚嫁、农村妇女进城落户等情况的宅基地权益进行了明确,保障了农村妇女的宅基地权益。

  (五)无权属来源证明材料的宅基地和集体建设用地确权登记问题的处理

  《意见》对2020年1月1日《土地管理法》(2020年修正版)实施前房屋已经建成的情况进行了明确,对缺少土地和房屋权属来源证明材料或土地、房屋权属来源不完整不规范的,其宅基地和房屋的相关情况,经三级确认后,属于合法使用的,依法予以确权登记。

  对于没有权属来源证明材料的集体建设用地,其用地面积、房屋面积、结构、层数、建设年代等情况,以村为单位建立台账经村(居)委会同意,乡镇人民政府审核,报区人民政府批准。

  (六)房屋无规划手续、房屋竣工验收手续、继承等问题的处理

  《意见》对宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的情况,分城市、建设镇规划区内和规划区外,城乡规划法实施前和实施后几种类型明确了处理意见;对三层及三层以下房屋,由产权人做出房屋质量安全的承诺后予以登记发证,否则应提供房屋竣工验收手续;因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的,可由村(居)民委员会出具证明或提供调解协商证明材料,明确房地统一登记的权利主体。

  (七)几种暂不允许登记的情形

  《意见》对几种暂不允许登记发证的情形进行了规定,如:土地权属有争议的、乱占耕地建房等违法行为未处理到位的、小产权房、城镇居民非法购买宅基地的、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的、因依法查封等原因限制权利的房屋,暂不予确权登记。

  郧阳区人民政府关于农村不动产确权登记历史遗留问题的处理意见

  (征求意见稿)

  为加快推进农村不动产确权登记发证工作,妥善解决历史遗留问题,根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)  等文件精神,本着“尊重历史、实事求是、客观公正、便民高效”的原则,结合我区实际,制定以下处理意见:

  一、 结合实际处理“一户多基"问题

  (一)已拥有一处宅基地的农民集体成员、非农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

  (二)符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地,经村民小组、村委会、乡镇人民政府确认并公示,无异议的,予以确权登记;经依法批准建房分开居住的,其新、旧房屋占用的宅基地,应按分户实际分别予以确权登记。

  (三)本村村民符合宅基地申请条件,购买本村其他村民的宅基地及房屋的,应当予以确权登记。

  (四)农村村民经依法批准取得新建宅基地,原宅基地上的房屋应拆而未拆除的,新批准的宅基地予以确权登记,原有宅基地只调查暂不予确权登记;原宅基地已登记发证的,新批准的宅基地只作调查,暂缓确权登记。

  二、分阶段处理宅基地超面积问题

  《湖北省土地管理实施办法》规定,农民兴建、改建房屋宅基地(含附属设施)总面积,使用农用地的每户不得超过140㎡,使用未利用地(建设用地)的每户不得超过200㎡。

  (一)1982年2月《村镇建设用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在该《条例》实施后至今未扩大用地面积、四至清楚、无权属争议的,可以按现有实际使用

  面积进行确权登记。

  (二)1982年2月《村镇建设用地管理条例》实施起至1987年1月《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过规定面积标准的,超过部分按当时有关政策处理后,可以按实际使用面积进行确权登记。

  (三)1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过省级规定的面积标准的,按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过规定标准的,在登记簿和不动产权证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或拆、改、政府依法实施规划重建时,按有关规定作出处理,并按照省级规定的面积标准进行确权登记。

  (四)农村村民符合规定分户建房条件而未分户,现有宅基地未超过分户建房用地合计面积标准的,不作为超面积处理。

  (五)历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过省级规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。

  三、依法确定非本农民集体成员取得的宅基地使用权

  (一)非本农民集体成员因扶贫搬迁、地灾防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经批准个人组织实施或政府统一组织实施异地建房的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

  (二)1982年《村镇建设用地管理条例》实施前,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,在该《条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。

  (三)1982年《村镇建设用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施止,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准面积的在登记簿和不动产权证书附记栏中注明。

  四、依法维护农村妇女和进城落户农民宅基地权益

  (一)农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。

  (二)农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的应依法予以确权登记。同时注销其原宅基地使用权。

  (三)农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

  (四)本村原村民合法取得,因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的,以村为单位建立台账报经村民小组、村(居)委会、镇(办、处、区)人民政府逐级确认,原合法取得的宅基地使用权予以确权登记。

  五、分阶段处理集体建设用地使用权

  (一)1987年《土地管理法》实施前,使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施,经所在镇(办、处、区)人民政府审核后,可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在村(居)委会同意,报镇(乡)人民政府审核后,依法确定使用单位集体建设用地使用权。

  (二)1987年《土地管理法》实施后,乡(镇)村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依据区级以上批准文件,确定使用单位集体建设用地使用权。

  六、规范处理无权属来源证明材料的宅基地和集体建设用地登记问题

  (一)2020年1月1日《土地管理法》(2020年修正版)实施前房屋已经建成,但缺少土地和房屋权属来源证明材料的,其宅基地和房屋面积、房屋建设年代、结构、层数以及分户等情况,以村为单位建立台账并公示30天无异议的,报经村(居)委会、自然资源所、乡镇人民政府逐级确认,属于合法使用的,依法予以登记。

  (二)对于没有权属来源证明材料的集体建设用地,其用地面积、房屋面积、结构、层数、建设年代等情况,以村为单位建立台账经村(居)委会同意,乡镇人民政府审核,报区人民政府批准。

  七、其它需要明确的问题

  (一)对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的,位于城市、建设镇规划区内的,出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在2008年出台的《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的,在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;在《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的,由村委会公告15天无异议,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理登记。

  (二)人员已入住,房屋在3层(含3层)以下的或者建设年代在《建筑法》实施前建成的房屋,由产权人做出房屋质量安全的承诺后予以登记发证,否则应提供房屋竣工验收手续,因资料不齐全无法办理竣工验收手续的,可以由有资质的鉴定机构出具房屋质量安全的证明材料后予以登记发证。

  (三)因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的,可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料,明确房地统一登记的权利主体。

  八、涉及下列情况之一的只调查统计,暂不登记发证

  (一)土地权属争议未解决的;

  (二)小产权房;

  (三)乱占耕地建房等土地违法行为尚未处理到位的;

  (四)城镇居民或非本集体经济组织成员在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权的;

  (五)房屋坍陷、拆除两年以上未恢复使用的;

  (六)区政府已纳入收储范围的;

  (七)因依法查封等原因限制土地权利的;

  (八)法律法规规定的其他情形。

  九、依据本处理意见确权登记发证的相关权力人在登簿后的颁证环节应当交回已颁发的产权证(土地使用证、房屋所有权证);确因遗失、保管不善损毁等各种原因导致无法交回的,在新的证书颁发后原证自行作废。

  十、本意见适用于2020年1 月1日前使用农村宅基地和集体建设用地开展确权登记发证工作的,自发布起施行,由区自然资源和规划局负责解释。